Защита интересов

Способы защиты своих интересов и модель поведения арендатора в ситуации, когда арендные платежи становятся непосильными, напрямую зависят от условий договора аренды. Тем не менее, можно дать несколько общедоступных рекомендаций.

Твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления должны оставаться неизменными в течение года. Изменение арендной платы чаще одного раза в год незаконно. Однако если условия аренды содержат методику расчета платы с применением коэффициентов, ставок рефинансирования и т.п., это дает арендодателю законную возможность повышать арендную плату чаще одного раза в год. В то же время оплата коммунальных услуг, соглашение об участии арендатора в оплате электроэнергии и т.п. не являются формами арендной платы.   

 Не платите за коридоры. Определите, вносится ли арендная плата только за помещения (здания, сооружения, земельный участок под ними), которые фактически были переданы вам (арендатору) во временное пользование, или сюда включена плата за так называемые «места общего пользования» (холл, лестничная площадка и т.п.), дополнительные услуги (охрана, автостоянка и т.п.). Откажитесь от таких услуг, потребуйте пересмотра арендной платы и исключения платы за «места общего пользования».   

Необходимо установить соответствие площади арендованных помещений (зданий, сооружений) той, что указана в технической документации БТИ. На практике встречаются случаи, когда в результате перепланировки фактическая площадь уменьшается. И арендодатель, пользуясь неактуальными техническими документами, завышает площадь переданных в аренду объектов. Часто такими «ляпами» грешат договоры сроком до одного года.   

 Законодательство предлагает пять форм оплаты аренды:
• определенная в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
• установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
• предоставление арендатором определенных услуг;
• передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
• возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Экспериментируйте, предложите арендодателю удобную вам форму оплаты аренды. Если договором предусмотрено, что суммы, потраченные арендатором на ремонтные работы и иные улучшения, идут в зачет арендной платы, потребуйте такого возмещения путем зачета встречных требований.
 Субаренда-проведите переговоры с арендодателем и получите разрешение на передачу части арендованных помещений в субаренду сроком не более одного года. Аренда помещений небольшой площадью, как правило, пользуется спросом.
Договор хранения-по возможности используйте часть арендуемых помещений для хранения товаров, архивов третьих лиц на основании заключенных с ними договоров хранения.
Уступка-когда договор не содержит запрета или есть соответствующее согласие арендодателя, право аренды можно уступить третьему лицу на основании договора, при этом устанавливается необходимая цена уступки. Если потеря всего арендованного объекта не входит в ваши планы, необходимо «разделить» договор аренды (заключить два новых) и уступить свои права по одному из договоров. В случае, если юридическое лицо-арендатор имеет в активе только лишь право аренды, уступку договора целесообразней и быстрее проводить путем продажи компании.